フランス家具付き賃貸借契約（Bail Meublé）の作り方

フランスで日本人投資家がパリ・ニース・リヨン等の不動産を保有して賃貸する場合、**Bail Meublé（家具付き賃貸借契約）**は短期から中期賃貸の主力契約形態です。本記事では、Loi du 6 juillet 1989（1989年法）およびLoi ALUR 2014を踏まえ、行政書士視点でBail Meubléの作成方法を解説します。

1. フランスの主要賃貸借契約形態

本記事は Bail Meublé（一般家具付き） を中心に解説します。

2. Bail Meubléの法的枠組み

根拠法

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989（1989年7月6日法）：賃貸借法の基本
• Loi ALUR du 24 mars 2014（2014年3月24日アクセス・住宅・都市計画刷新法）：家具付き賃貸を本格的に同法の枠内へ統合
• Loi ELAN du 23 novembre 2018（2018年エラン法）：賃貸の電子化・短期賃貸規制強化

適用要件

• 主たる住居（résidence principale）として使用
• 最低限の家具設備が備わっていること（後述）
• 期間1年（学生は9ヶ月）

3. 「家具付き」の法定基準（Décret n°2015-981）

2015年8月5日のDécret（政令）により、Bail Meubléを成立させるための最低家具リストが厳格に定められています。

必須11項目（Décret n°2015-981 art. 2）

1. ベッド（寝具・羽毛布団含む）
2. 窓のカーテンまたはブラインド（寝室）
3. コンロ
4. オーブンまたは電子レンジ
5. 冷蔵庫
6. 食器棚と十分な食器
7. キッチン用品（鍋・フライパン・調理器具）
8. テーブル
9. 椅子
10. 棚または収納家具
11. 照明器具

これらが1つでも欠けていると、Bail Meubléとして認められず、Bail Vide（3年契約）として扱われるリスク。

4. Bail Meubléの主要条項

4.1 期間（Durée）

• 1年（自動更新）
• 学生対象は9ヶ月（更新なし）

4.2 解約予告（Préavis）

• 賃借人：1ヶ月通知（Bail Videの3ヶ月より短い）
• 大家：3ヶ月通知＋正当事由（売却・自己居住・重大違反）

4.3 賃料（Loyer）

• 自由設定が原則
• ただし「家賃規制ゾーン（zone tendue）」（パリ・リヨン等）では家賃上限規制あり（Loi ALUR art. 17 / Loi ELAN art. 140）

4.4 保証金（Dépôt de garantie）

• 2ヶ月分まで（Loi du 6 juillet 1989 art. 22）
• ※Bail Videは1ヶ月分まで

4.5 État des lieux（入居・退去時の物件状況確認書）

• 入居時・退去時の双方で作成必須
• 写真・動画等のエビデンス推奨
• 損傷・劣化の判定基準として必須

4.6 État des lieux d’entrée et de sortie

ALURテンプレートを使うのが最も安全（Décret n°2016-382 art. 1）。

5. Bail Meublé作成の手順

Step 1: 物件のzone tendue確認

フランス政府サイトSimulateur Zone Tendueで物件所在地が家賃規制対象か確認。

Step 2: 家具リスト準備

Décret 2015-981 art. 2の11項目を全て揃えていることを確認。

Step 3: 法定書類の収集

• DPE（Diagnostic de Performance Énergétique）：エネルギー性能診断
• ERP（État des risques et pollutions）：リスク・汚染状況
• 鉛塗料診断（CREP）：1949年以前建築物件
• ガス・電気診断：15年以上の設備
• アスベスト診断：1997年7月1日以前

Step 4: 契約書（Contrat de Bail Meublé）作成

必須記載事項（Loi du 6 juillet 1989 art. 3）：

1. 当事者氏名・住所
2. 物件詳細（住所・面積・室数）
3. 期間
4. 賃料・支払方法
5. 保証金額
6. État des lieux
7. Inventaire（家具明細書）
8. DPE・ERP等診断結果

ALUR モデル契約書（Modèle de bail type）の使用が安全。

Step 5: 署名と Inventaire作成

契約書 ＋ Inventaire（家具明細書）を入居者と共同作成。各家具のメーカー・状態を記録。

Step 6: État des lieux d’entrée

入居時に物件状態を共同確認＋写真記録。

6. 家賃の支払いと法的留意点

6.1 Loyer Plafonné（家賃上限規制）

パリ・リール・モンペリエ等、zone tendueでは「Loyer de référence majoré（参照家賃の上限）」を超えてはならない。

• 違反した場合：賃借人が値下げ訴訟可能
• 上限超過部分は無効
• パリ家賃上限：OLAP（Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne） 参照

6.2 Encadrement des Loyers（家賃枠制度）

ALUR・ELAN法による家賃規制。2024年現在、パリ・リール・リヨン・ボルドー等で運用中。

6.3 Garant（連帯保証人）

• Visale（Action Logement提供の公的保証）
• 個人保証人（Caution solidaire）：書面要件厳格
• Garantie loyers impayés (GLI)：保険商品

7. Bail Meublé vs Location Saisonnière（短期賃貸）

Airbnb運用は Location Saisonnière扱い。Bail Meubléとは別制度。パリ市は2017年以降、年間120日制限＋自治体登録番号義務化（Loi République numérique 2016）。

8. 行政書士視点：日本人大家への提案

戦略① 物件用途の明確化

• 長期賃貸 → Bail Vide（3年）
• 中期賃貸（学生・出張者・転勤者） → Bail Meublé
• 短期観光（Airbnb） → Location Saisonnière

戦略② 家賃規制ゾーンの確認

パリ・リール・リヨン・ボルドー等では家賃上限規制あり。物件購入前に家賃マップで確認。

戦略③ LMNP / LMP税制の活用

LMNP（Loueur en Meublé Non Professionnel）：

• 売上€23,000未満かつ全所得の50%未満
• BIC（産業商業所得）課税
• 減価償却計上可能

LMP（Loueur en Meublé Professionnel）：

• 売上€23,000超かつ全所得の50%超
• 社会保険料適用
• 損失の総合通算可能

日仏租税条約（1995年改訂）により、フランス源泉の不動産所得は仏で課税。日本側で外国税額控除。

戦略④ 物件管理の実務体制

• Mandat de gestion（管理委託契約）：Agence Immobilièreに月額家賃の6〜10%
• 月次報告・年次決算
• DPE等診断書の更新管理

9. よくある質問

Q1. Bail Meublé契約途中で退去させられる？ A. 賃借人は1ヶ月通知でいつでも可能。大家は3ヶ月通知＋正当事由必要。

Q2. 家賃を毎年値上げできる？ A. IRL（Indice de référence des loyers）に連動した値上げのみ可能。INSEEが四半期ごとに公表。

Q3. 保証金は退去時にいつ返還？ A. État des lieux de sortie実施から2ヶ月以内（損害なし）または3ヶ月以内（損害あり）。

Q4. 家具リストの一部が古くなったら？ A. 機能していれば問題ないが、入退去時のInventaireで状態記録。経年劣化は大家負担、賃借人による損傷は控除可能。

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本記事は法的情報を提供するものであり、法的助言ではありません。MmowW Scribeは日本の行政書士事務所が運営する書類作成サービスです。日本の行政書士はイギリスのソリシター・米国のアトーニー・フランスのアヴォカ等とは別の資格です。

出典

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031010174/
• Service Public - Bail Meublé: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042
• Loi ALUR 2014: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/
• DPE Information: https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe