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フランス家具付き賃貸借契約（Bail Meublé）の作り方
目次
- 1. フランスの主要賃貸借契約形態
- 2. Bail Meubléの法的枠組み
- 根拠法
- 適用要件
- 3. 「家具付き」の法定基準（Décret n°2015-981）
- 必須11項目（Décret n°2015-981 art. 2）
- 4. Bail Meubléの主要条項
- 4.1 期間（Durée）
- 4.2 解約予告（Préavis）
- 4.3 賃料（Loyer）
- 4.4 保証金（Dépôt de garantie）
- 4.5 État des lieux（入居・退去時の物件状況確認書）
- 4.6 État des lieux d’entrée et de sortie
- 5. Bail Meublé作成の手順
- Step 1: 物件のzone tendue確認
- Step 2: 家具リスト準備
- Step 3: 法定書類の収集
- Step 4: 契約書（Contrat de Bail Meublé）作成
- Step 5: 署名と Inventaire作成
- Step 6: État des lieux d’entrée
- 6. 家賃の支払いと法的留意点
- 6.1 Loyer Plafonné（家賃上限規制）
- 6.2 Encadrement des Loyers（家賃枠制度）
- 6.3 Garant（連帯保証人）
- 7. Bail Meublé vs Location Saisonnière（短期賃貸）
- 8. 行政書士視点：日本人大家への提案
- 戦略① 物件用途の明確化
- 戦略② 家賃規制ゾーンの確認
- 戦略③ LMNP / LMP税制の活用
- 戦略④ 物件管理の実務体制
- 9. よくある質問
- MmowW Scrib🐮で書類を作成
- 免責事項
- 出典
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- Disclaimer
フランスで日本人投資家がパリ・ニース・リヨン等の不動産を保有して賃貸する場合、**Bail Meublé（家具付き賃貸借契約）**は短期から中期賃貸の主力契約形態です。本記事では、Loi du 6 juillet 1989（1989年法）およびLoi ALUR 2014を踏まえ、行政書士視点でBail Meubléの作成方法を解説します。
1. フランスの主要賃貸借契約形態
| 種類 | 仏語 | 期間 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 空家賃貸 | Bail Vide / Bail nu | 3年（自動更新） | 一般長期住宅 |
| 家具付き賃貸 | Bail Meublé | 1年（自動更新） | 中期住宅・短期出張・学生 |
| 学生用家具付き | Bail Meublé Étudiant | 9ヶ月（更新なし） | 学生限定 |
| Mobilité契約 | Bail Mobilité | 1〜10ヶ月（更新不可） | 業務出張・研修 |
| 商業賃貸 | Bail Commercial | 9年 | 店舗・オフィス |
本記事は Bail Meublé（一般家具付き） を中心に解説します。
2. Bail Meubléの法的枠組み
根拠法
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989（1989年7月6日法）：賃貸借法の基本
- Loi ALUR du 24 mars 2014（2014年3月24日アクセス・住宅・都市計画刷新法）：家具付き賃貸を本格的に同法の枠内へ統合
- Loi ELAN du 23 novembre 2018（2018年エラン法）：賃貸の電子化・短期賃貸規制強化
適用要件
- 主たる住居（résidence principale）として使用
- 最低限の家具設備が備わっていること（後述）
- 期間1年（学生は9ヶ月）
3. 「家具付き」の法定基準（Décret n°2015-981）
2015年8月5日のDécret（政令）により、Bail Meubléを成立させるための最低家具リストが厳格に定められています。
必須11項目（Décret n°2015-981 art. 2）
- ベッド（寝具・羽毛布団含む）
- 窓のカーテンまたはブラインド（寝室）
- コンロ
- オーブンまたは電子レンジ
- 冷蔵庫
- 食器棚と十分な食器
- キッチン用品（鍋・フライパン・調理器具）
- テーブル
- 椅子
- 棚または収納家具
- 照明器具
⚠️ これらが1つでも欠けていると、Bail Meubléとして認められず、Bail Vide（3年契約）として扱われるリスク。
4. Bail Meubléの主要条項
4.1 期間（Durée）
- 1年（自動更新）
- 学生対象は9ヶ月（更新なし）
4.2 解約予告（Préavis）
- 賃借人：1ヶ月通知（Bail Videの3ヶ月より短い）
- 大家：3ヶ月通知＋正当事由（売却・自己居住・重大違反）
4.3 賃料（Loyer）
- 自由設定が原則
- ただし「家賃規制ゾーン（zone tendue）」（パリ・リヨン等）では家賃上限規制あり（Loi ALUR art. 17 / Loi ELAN art. 140）
4.4 保証金（Dépôt de garantie）
- 2ヶ月分まで（Loi du 6 juillet 1989 art. 22）
- ※Bail Videは1ヶ月分まで
4.5 État des lieux（入居・退去時の物件状況確認書）
- 入居時・退去時の双方で作成必須
- 写真・動画等のエビデンス推奨
- 損傷・劣化の判定基準として必須
4.6 État des lieux d’entrée et de sortie
ALURテンプレートを使うのが最も安全（Décret n°2016-382 art. 1）。
5. Bail Meublé作成の手順
Step 1: 物件のzone tendue確認
フランス政府サイトSimulateur Zone Tendueで物件所在地が家賃規制対象か確認。
Step 2: 家具リスト準備
Décret 2015-981 art. 2の11項目を全て揃えていることを確認。
Step 3: 法定書類の収集
- DPE（Diagnostic de Performance Énergétique）：エネルギー性能診断
- ERP（État des risques et pollutions）：リスク・汚染状況
- 鉛塗料診断（CREP）：1949年以前建築物件
- ガス・電気診断：15年以上の設備
- アスベスト診断：1997年7月1日以前
Step 4: 契約書（Contrat de Bail Meublé）作成
必須記載事項（Loi du 6 juillet 1989 art. 3）：
- 当事者氏名・住所
- 物件詳細（住所・面積・室数）
- 期間
- 賃料・支払方法
- 保証金額
- État des lieux
- Inventaire（家具明細書）
- DPE・ERP等診断結果
ALUR モデル契約書（Modèle de bail type）の使用が安全。
Step 5: 署名と Inventaire作成
契約書 ＋ Inventaire（家具明細書）を入居者と共同作成。各家具のメーカー・状態を記録。
Step 6: État des lieux d’entrée
入居時に物件状態を共同確認＋写真記録。
6. 家賃の支払いと法的留意点
6.1 Loyer Plafonné（家賃上限規制）
パリ・リール・モンペリエ等、zone tendueでは「Loyer de référence majoré（参照家賃の上限）」を超えてはならない。
- 違反した場合：賃借人が値下げ訴訟可能
- 上限超過部分は無効
- パリ家賃上限：OLAP（Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne） 参照
6.2 Encadrement des Loyers（家賃枠制度）
ALUR・ELAN法による家賃規制。2024年現在、パリ・リール・リヨン・ボルドー等で運用中。
6.3 Garant（連帯保証人）
- Visale（Action Logement提供の公的保証）
- 個人保証人（Caution solidaire）：書面要件厳格
- Garantie loyers impayés (GLI)：保険商品
7. Bail Meublé vs Location Saisonnière（短期賃貸）
| 項目 | Bail Meublé | Location Saisonnière |
|---|---|---|
| 期間 | 1年（自動更新） | 90日以内（地域により別途規制） |
| 用途 | 主たる住居 | 観光・短期 |
| 規制法 | Loi 1989 | Code du tourisme L324-1以降 |
| 自治体登録 | 不要 | パリ等で必須＋年間120日制限 |
⚠️ Airbnb運用は Location Saisonnière扱い。Bail Meubléとは別制度。パリ市は2017年以降、年間120日制限＋自治体登録番号義務化（Loi République numérique 2016）。
8. 行政書士視点：日本人大家への提案
戦略① 物件用途の明確化
- 長期賃貸 → Bail Vide（3年）
- 中期賃貸（学生・出張者・転勤者） → Bail Meublé
- 短期観光（Airbnb） → Location Saisonnière
戦略② 家賃規制ゾーンの確認
パリ・リール・リヨン・ボルドー等では家賃上限規制あり。物件購入前に家賃マップで確認。
戦略③ LMNP / LMP税制の活用
LMNP（Loueur en Meublé Non Professionnel）：
- 売上€23,000未満かつ全所得の50%未満
- BIC（産業商業所得）課税
- 減価償却計上可能
LMP（Loueur en Meublé Professionnel）：
- 売上€23,000超かつ全所得の50%超
- 社会保険料適用
- 損失の総合通算可能
日仏租税条約（1995年改訂）により、フランス源泉の不動産所得は仏で課税。日本側で外国税額控除。
戦略④ 物件管理の実務体制
- Mandat de gestion（管理委託契約）：Agence Immobilièreに月額家賃の6〜10%
- 月次報告・年次決算
- DPE等診断書の更新管理
9. よくある質問
Q1. Bail Meublé契約途中で退去させられる？ A. 賃借人は1ヶ月通知でいつでも可能。大家は3ヶ月通知＋正当事由必要。
Q2. 家賃を毎年値上げできる？ A. IRL（Indice de référence des loyers）に連動した値上げのみ可能。INSEEが四半期ごとに公表。
Q3. 保証金は退去時にいつ返還？ A. État des lieux de sortie実施から2ヶ月以内（損害なし）または3ヶ月以内（損害あり）。
Q4. 家具リストの一部が古くなったら？ A. 機能していれば問題ないが、入退去時のInventaireで状態記録。経年劣化は大家負担、賃借人による損傷は控除可能。
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本記事は法的情報を提供するものであり、法的助言ではありません。MmowW Scrib🐮は日本の行政書士事務所が運営する書類作成サービスです。日本の行政書士はイギリスのソリシター・米国のアトーニー・フランスのアヴォカ等とは別の資格です。
出典
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031010174/
- Service Public - Bail Meublé: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042
- Loi ALUR 2014: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/
- DPE Information: https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe
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