Bail Meublé vs Bail Nu : Comparatif 2026

Choisir entre un bail nu (vide) et un bail meublé est l’une des décisions stratégiques les plus structurantes pour un bailleur français. Les deux régimes coexistent dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) — Titre Ier pour le bail nu, Titre Ier bis pour le bail meublé — mais ils ont des conséquences très différentes en termes de durée, de fiscalité, de stabilité du loyer et de profil locataire.

Voici un comparatif complet, à jour de la législation 2026.

Tableau synthétique

Différences détaillées

1. Durée du bail — la stabilité

Sous l’art. 10 de la loi 89-462, le bail nu est conclu pour 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une indivision, et 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (SCI, SARL, SAS). Le bail se reconduit tacitement par périodes de même durée.

Le bail meublé (art. 25-7) est conclu pour 1 an, reconductible tacitement. Cas particulier : pour les étudiants (justificatif obligatoire), la durée peut être réduite à 9 mois, sans tacite reconduction (le bail prend fin de plein droit au terme).

Conséquence pour le bailleur : le bail nu offre une prévisibilité sur 3 ans (loyer figé en montant nominal, indexé IRL). Le bail meublé permet de revaloriser le loyer à chaque renouvellement — mais expose à un turnover plus important.

2. Préavis — la flexibilité

Le préavis du locataire en bail nu est de 3 mois, réduit à 1 mois dans plusieurs cas :

• propriété située en zone tendue ;
• mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi suivant mutation ;
• bénéficiaire du RSA ou de l’AAH ;
• locataire âgé de plus de 60 ans avec santé fragile (justificatif médical) ;
• victime de violences conjugales (production d’une ordonnance de protection).

En bail meublé, le préavis est de 1 mois dans tous les cas (art. 25-8).

Pour le bailleur, le préavis est de 6 mois en bail nu (art. 15-I) et 3 mois en bail meublé (art. 25-8). Il peut donner congé pour trois motifs : vente, reprise pour habiter (lui-même ou un proche), ou motif sérieux et légitime (impayés, troubles du voisinage).

3. Dépôt de garantie

L’art. 22 de la loi 89-462 plafonne le dépôt de garantie :

• bail nu : 1 mois de loyer hors charges ;
• bail meublé : 2 mois de loyer hors charges ;
• bail mobilité : 0 (interdiction stricte — art. 25-14).

Restitution dans le mois suivant la sortie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou 2 mois sinon. Chaque mois de retard entraîne une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel (art. 22 al. 9).

4. Mobilier — le critère technique

Pour qu’un bail soit qualifié de meublé, le logement doit contenir les 11 catégories d’équipements listées par le Décret n°2015-981 :

1. literie (lit + couette/couverture) ;
2. dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
3. plaques de cuisson ;
4. four ou four à micro-ondes ;
5. réfrigérateur et congélateur (compartiment ≤ –6 °C minimum) ;
6. vaisselle nécessaire à la prise de repas ;
7. ustensiles de cuisine ;
8. table et sièges ;
9. étagères de rangement ;
10. luminaires ;
11. matériel d’entretien ménager adapté au logement.

L’absence d’un seul de ces éléments expose à la requalification en bail nu par le juge — avec rétroactivité (durée 3 ans, dépôt limité à 1 mois). Cass. 3e civ. 14 sept. 2017, n°16-20.084.

L’inventaire mobilier doit être annexé au contrat (art. 25-5).

5. Fiscalité — un écart significatif

Bail nu — revenus fonciers

Imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers :

• microfoncier (revenus locatifs annuels < 15 000 €) : abattement forfaitaire de 30 % ;
• régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien, gestion). Possibilité de générer un déficit foncier déductible du revenu global jusqu’à 10 700 €/an (porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, art. 156 du CGI, jusqu’au 31 décembre 2025).

Pas d’amortissement du bien.

Bail meublé — BIC

Imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• micro-BIC (revenus < 77 700 € pour location classique, < 15 000 € pour meublé de tourisme non classé depuis 2024) : abattement de 50 % (location meublée classique) ou 71 % (meublé de tourisme classé) ;
• régime réel : déduction des charges + amortissement du bien (sur 25-30 ans), du mobilier (5-10 ans), travaux (10-20 ans). L’amortissement peut générer un résultat fiscal proche de zéro pendant les premières années — la fiscalité du LMNP/LMP est fréquemment plus favorable que le foncier.

Loi de finances 2024 : durcissement du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (abattement 30 % au lieu de 71 %, plafond 15 000 €). Le meublé classique de longue durée n’est pas affecté.

6. Encadrement des loyers

Pour les zones d’encadrement (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque, Grenoble, Plaine Commune, Est Ensemble), le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré (art. 17 de la loi 89-462). Le bail meublé bénéficie d’une majoration spécifique au régime meublé (typiquement +10 % vs nu), publiée par arrêté préfectoral.

7. Profil locataire

Quel choix selon votre situation ?

Choisissez le bail nu si :

• vous cherchez la stabilité (3 ans, peu de gestion) ;
• vous êtes en microfoncier ou souhaitez générer un déficit foncier ;
• la zone est plus stable (centre-ville historique, banlieue résidentielle) ;
• vous ne souhaitez pas investir dans du mobilier de qualité (1 500 à 5 000 € selon surface).

Choisissez le bail meublé si :

• vous visez une rentabilité maximale grâce au régime BIC (amortissement) ;
• la zone est étudiante ou professionnelle (Paris intra-muros, Lyon centre, quartiers d’affaires) ;
• vous acceptez un turnover plus élevé ;
• vous pouvez investir 2 000 à 5 000 € dans un mobilier conforme au Décret 2015-981.

En synthèse

Le bail nu et le bail meublé ne sont pas en concurrence directe : ils s’adressent à des publics différents, avec des fiscalités différentes. Pour un même bien, la rentabilité nette peut varier de 1 à 2 points selon le régime choisi. Une analyse au cas par cas, intégrant la zone géographique et le profil de marché, est indispensable.

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Avertissement

Cet article fournit des informations juridiques, et non des conseils juridiques. MmowW Scrib🐮 est un service de préparation de documents exploité par un cabinet de Gyoseishoshi (行政書士) agréé au Japon. Nous ne sommes pas des avocats français, des notaires ni des experts-comptables.

Sources

• Loi n°89-462 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310
• Décret n°2015-587 (contrats types) — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030649868
• Décret n°2015-981 (mobilier obligatoire) — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031055118
• Code général des impôts, art. 156 — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048842180/
• Service-public — Bail vide / meublé — https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920
• Service-public — Encadrement des loyers — https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314