Dépôt de Garantie : Règles Loi 89-462 (1 mois nu / 2 mois meublé)

Le dépôt de garantie est, avec le loyer et les charges, l’élément financier le plus immédiatement perçu — et le plus litigieux — d’un bail d’habitation français. Sa fonction est de garantir au bailleur l’exécution des obligations du locataire (paiement du loyer, réparations locatives, charges). Sa restitution, en revanche, est l’une des principales sources de conflits portés devant les commissions départementales de conciliation et les tribunaux.

L’art. 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement son montant, sa gestion et sa restitution. Voici l’état complet des règles en 2026.

Plafond du dépôt — par type de bail

L’art. 22 al. 1 fixe les plafonds suivants :

⚠️ Tout dépôt qui excède ces plafonds est automatiquement réputé constituer un trop-perçu. Le locataire peut demander remboursement immédiat, avec intérêts au taux légal et, le cas échéant, dommages et intérêts.

Le dépôt est calculé sur le loyer hors charges — pas sur le loyer charges comprises. Si le loyer est de 1 000 € + 100 € de charges, le dépôt nu est de 1 000 € (et non 1 100 €).

Quand le dépôt doit-il être versé ?

À la signature du bail, en même temps que la remise des clés. Il est versé directement au bailleur (ou à son mandataire — agence immobilière, gestionnaire) — il n’existe pas de mécanisme français équivalent au tenancy deposit scheme britannique.

Modes de paiement acceptés : virement bancaire, chèque, espèces (limité à 1 000 € par opération entre particuliers — art. L.112-6 du Code monétaire et financier).

Le dépôt n’est pas révisable

L’art. 22 al. 2 dispose que le dépôt de garantie n’est pas révisable pendant la durée du bail, ni à l’occasion de son renouvellement. Si le loyer augmente (révision IRL ou nouvelle catégorie d’encadrement), le bailleur ne peut pas demander un complément de dépôt.

Cette règle est d’ordre public — toute clause contraire est réputée non écrite (art. 4 loi 89-462).

Le dépôt ne porte pas intérêt

L’art. 22 al. 3 précise que le dépôt ne porte pas intérêt au profit du locataire. Le bailleur le conserve sans rémunération. C’est un choix politique — dans certains pays comme l’Allemagne, le dépôt doit être placé sur un compte épargne dont les intérêts reviennent au locataire (BGB §551).

Restitution — délais et conditions

Délai de restitution

L’art. 22 al. 5 fixe les délais :

• 1 mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
• 2 mois si l’état des lieux fait apparaître des dégradations locatives.

Les délais courent à compter du jour de remise effective des clés, ou de leur dépôt en lettre recommandée.

Pénalité de retard

⚠️ Article 22 al. 9 — Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais, il doit automatiquement au locataire une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Exemple : pour un loyer de 800 €, un retard de 4 mois entraîne une pénalité automatique de 4 × 80 € = 320 €.

Cette pénalité est exigible sans formalisme — le locataire n’a même pas besoin de mettre en demeure le bailleur.

Retenues autorisées

Sous l’art. 22 al. 4, le bailleur peut retenir sur le dépôt :

1. les sommes restant dues par le locataire (loyers, charges, indemnités d’occupation) ;
2. les sommes nécessaires aux réparations locatives dont le locataire répond, dûment justifiées par devis ou factures ;
3. les provisions sur charges en attente de régularisation, dans la limite de 20 % du dépôt — le solde devant être restitué dans le mois suivant la régularisation annuelle.

Justification obligatoire : le bailleur doit produire à l’appui des retenues des factures, devis ou photos de l’état des lieux. Une simple affirmation ne suffit pas.

Réparations locatives — la liste fermée

Les réparations locatives sont définies par le Décret n°87-712 du 26 août 1987. Elles couvrent typiquement :

• entretien courant des installations sanitaires et électriques ;
• petites réparations des serrures, prises, interrupteurs ;
• remplacement des joints, des fusibles ;
• remplacement des vitres cassées (sauf cause externe) ;
• entretien de chaudières individuelles, ramonage ;
• remise en état des murs si dégradation manifeste.

Sont à la charge du bailleur (donc non déductibles du dépôt) :

• vétusté normale (peintures défraîchies après 5-10 ans, parquet usé) ;
• vice de construction ou de conception ;
• gros entretien (étanchéité, chaudière collective).

L’état des lieux — la base de toute discussion

Sous l’art. 3-2 de la loi 89-462, l’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire et doit être :

• contradictoire (établi en présence des deux parties ou par leur représentant) ;
• détaillé : pièce par pièce, surface par surface, équipement par équipement ;
• annexé au bail ;
• gratuit s’il est rédigé par les parties ; plafonné à 3 €/m² si réalisé par un commissaire de justice (huissier).

Un état des lieux incomplet ou vague joue contre le bailleur : la jurisprudence présume que ce qui n’est pas mentionné comme dégradé à l’entrée était en bon état, et inversement à la sortie.

Photos datées (smartphone ou appareil) sont fortement recommandées — leur valeur probante est admise par les tribunaux (Cass. 3e civ. 12 oct. 2017).

Le cas du Visale

Le Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) est une caution gratuite délivrée par Action Logement en remplacement d’une caution privée ou d’un dépôt de garantie. Il ne dispense pas du dépôt — le bailleur peut cumuler Visale + dépôt jusqu’au plafond légal.

Que faire si le bailleur ne restitue pas ?

Étape 1 — Lettre de mise en demeure

Adresser au bailleur, par lettre recommandée avec AR, une mise en demeure de restituer le dépôt sous 8 jours, en mentionnant la pénalité de 10 % par mois prévue à l’art. 22 al. 9.

Étape 2 — Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC)

Recours gratuit, sous l’art. 20 de la loi 89-462. Un dossier en deux exemplaires (formulaire à télécharger sur le site préfectoral) est envoyé. La CDC convoque les deux parties dans les 2 mois pour un échange amiable.

Étape 3 — Tribunal judiciaire

Si la CDC échoue, saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance pour les baux). Le juge des contentieux de la protection est compétent. Frais : 0 € (procédure orale, sans représentation obligatoire).

Délais de procédure : 4 à 12 mois selon la juridiction. Le juge ordonne la restitution du dépôt + pénalité 10 %/mois + dommages et intérêts éventuels.

Le dépôt n’est pas le « dernier mois de loyer »

⚠️ Erreur fréquente du locataire : ne pas payer le dernier mois de loyer en estimant que cela compense le dépôt. C’est interdit — le bailleur peut demander à la fois le dernier mois ET le dépôt. Le dépôt est restitué à part, sur la base de l’état des lieux de sortie.

Récapitulatif des points clés

1. Plafond : 1 mois (nu) / 2 mois (meublé) / 0 (mobilité).
2. Calcul sur le loyer hors charges.
3. Non révisable pendant la durée du bail.
4. Restitution dans 1 mois (état conforme) ou 2 mois (dégradations).
5. Pénalité automatique de 10 %/mois de retard.
6. Retenues justifiées par factures/devis.
7. État des lieux détaillé et contradictoire — clé du litige.

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Avertissement

Cet article fournit des informations juridiques, et non des conseils juridiques. MmowW Scrib🐮 est un service de préparation de documents exploité par un cabinet de Gyoseishoshi (行政書士) agréé au Japon. Nous ne sommes pas des avocats français, des notaires ni des experts-comptables.

Sources

• Loi 89-462 art. 22 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/2014-03-27
• Loi 89-462 art. 3-2 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806563
• Décret n°87-712 (réparations locatives) — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000874192
• Service-public — Dépôt de garantie — https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
• ANIL — Restitution du dépôt — https://www.anil.org/votre-projet/vous-louez/depart-du-locataire/depot-de-garantie/