Bail Mobilité : Contrat Courte Durée Pour Étudiants et Professionnels

Le bail mobilité est un contrat de location courte durée créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (loi n°2018-1021) — Titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. Pensé pour les locataires en situation transitoire (étudiants, stagiaires, mutations professionnelles), il offre au bailleur une flexibilité maximale sans dépôt de garantie, mais sous conditions strictes.

En 2026, ce dispositif s’est imposé comme une alternative crédible à la location saisonnière de moyenne durée (Airbnb 1 à 10 mois) — d’autant que les municipalités multiplient les restrictions sur les locations touristiques. Voici comment le bail mobilité fonctionne.

Le profil — qui peut louer en bail mobilité ?

L’art. 25-12 de la loi 89-462 fixe une liste fermée de situations donnant droit au bail mobilité. Le locataire doit, à la signature, justifier être dans l’une des situations suivantes :

1. Formation professionnelle ;
2. Études supérieures ;
3. Contrat d’apprentissage ;
4. Stage (tous niveaux) ;
5. Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
6. Mutation professionnelle ;
7. Mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Le bailleur doit collecter le justificatif (attestation d’employeur, certificat de scolarité, convention de stage) au moment de la signature. Si la justification est manquante ou inexacte, le bail peut être requalifié en bail meublé classique par le juge — avec rétroactivité (1 an minimum, dépôt de garantie de 2 mois exigible, etc.). Cass. 3e civ. 7 sept. 2023 (interprétation stricte de l’art. 25-12).

Les caractéristiques du bail mobilité

1. Durée — de 1 à 10 mois, non renouvelable

Sous l’art. 25-13, la durée est comprise entre 1 et 10 mois, fixée librement par les parties à la signature. Le bail n’est pas reconductible — au terme, il prend fin de plein droit, sans formalisme.

⚠️ Une seule prolongation est possible : si le locataire et le bailleur sont d’accord pour rester dans le cadre du bail mobilité, ils peuvent modifier la durée initiale par avenant, dans la limite des 10 mois cumulés. Aucun deuxième bail mobilité ne peut être conclu entre les mêmes parties pour le même logement (art. 25-13 al. 2).

Au-delà des 10 mois, si les parties souhaitent poursuivre, ils doivent conclure un bail meublé classique (1 an minimum) ou un bail nu (3 ans).

2. Logement obligatoirement meublé

Le bail mobilité est exclusivement réservé aux logements meublés, conformes à la liste du Décret n°2015-981 (11 catégories : literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, étagères, luminaires, dispositif d’occultation, matériel d’entretien). Un inventaire mobilier doit être annexé au contrat.

3. Pas de dépôt de garantie

Innovation majeure : l’art. 25-14 interdit strictement au bailleur d’exiger un dépôt de garantie. Toute clause prévoyant un dépôt est réputée non écrite (art. 4 loi 89-462).

Compensation : le bailleur peut s’appuyer sur le Visale, dispositif gratuit d’Action Logement, qui garantit jusqu’à 36 mensualités de loyer impayé pour les baux mobilité. Le Visale est ouvert à tous les locataires éligibles au bail mobilité, sans condition de ressources.

4. Préavis — souplesse pour le locataire

L’art. 25-14 :

• Locataire : préavis de 1 mois, à tout moment, sans motif ;
• Bailleur : ne peut pas donner congé avant le terme. Le bail va à son terme automatiquement.

5. Loyer libre… mais raisonnable

Le bail mobilité n’est pas soumis à l’encadrement des loyers (art. 17), même dans les zones où celui-ci s’applique. Le bailleur fixe librement le loyer.

⚠️ Cette liberté n’est pas absolue : un loyer manifestement abusif au regard du marché local peut être contesté par le locataire devant la commission départementale de conciliation. La jurisprudence est encore peu fournie sur ce point.

6. Charges — souvent au forfait

Compte tenu de la courte durée, le forfait de charges est souvent privilégié sur le système provisions/régularisation annuelle. Le forfait doit être proportionné aux charges réelles de l’immeuble.

Procédure de mise en location

Étape 1 — Vérifier l’éligibilité du logement

Le logement doit :

• être meublé (Décret 2015-981) ;
• répondre aux critères de décence (Décret 2002-120) ;
• avoir un DPE valide — depuis le 1er janvier 2025, les logements G sont interdits à la location (loi 89-462 art. 6 al. 4 modifié par loi Climat 2021).

Étape 2 — Identifier le locataire éligible

Vérifier la situation du candidat dans la liste de l’art. 25-12 et collecter le justificatif :

• attestation d’employeur (mutation, mission) ;
• certificat de scolarité ou convention de stage ;
• contrat d’apprentissage ;
• attestation d’engagement volontaire (service civique).

Conservez une copie du justificatif pendant toute la durée du bail et 5 ans après son terme — preuve en cas de contestation.

Étape 3 — Signer le contrat

Le contrat type est annexé au Décret n°2019-1019. Il reprend les mentions obligatoires des baux meublés (loi 89-462 art. 25-7), avec quelques spécificités :

• mention explicite de la durée (entre 1 et 10 mois) ;
• justificatif de la situation du locataire ;
• absence de dépôt de garantie (art. 25-14) ;
• mention du caractère non renouvelable.

Annexes obligatoires :

• DDT (dossier de diagnostic technique : DPE, ERP, gaz, électricité, plomb, amiante selon âge) ;
• notice d’information (Arrêté du 29 mai 2015) ;
• inventaire mobilier (art. 25-5) ;
• état des lieux d’entrée.

Étape 4 — Visa Visale (optionnel mais recommandé)

Le locataire fait sa demande de Visale en ligne sur https://www.visale.fr/ avant la signature. Le visa est délivré en 48-72 h. Le bailleur télécharge l’attestation et la conserve.

Étape 5 — Sortie du locataire

Au terme du bail (ou avant, en cas de préavis du locataire), le bailleur :

• réalise un état des lieux de sortie contradictoire ;
• en l’absence de dégradations, rend les clés sans aucune restitution de dépôt (puisqu’il n’y en avait pas) ;
• en cas de dégradations, demande remboursement direct au locataire — ou, en cas d’impayés, fait jouer le Visale.

Fiscalité

Comme le bail meublé classique, le bail mobilité génère des revenus imposés en BIC :

• Micro-BIC (revenus < 77 700 €) : abattement de 50 % ;
• Régime réel (LMNP/LMP) : amortissement du bien, du mobilier et des travaux.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique automatiquement si les recettes sont inférieures à 23 000 € OU à 50 % des revenus du foyer.

Comparaison avec d’autres formules

Pièges à éviter

1. Locataire non éligible — vérifier strictement la liste de l’art. 25-12.
2. Logement vide — le bail mobilité exige que le logement soit meublé.
3. Demande d’un dépôt de garantie — sanction immédiate, clause nulle.
4. Durée > 10 mois — bail requalifié en bail meublé.
5. Renouvellement du bail mobilité — interdit, bail requalifié.
6. Justificatif non conservé — risque en cas de contrôle.

En synthèse

Le bail mobilité est un outil flexible et fiscalement avantageux pour les bailleurs voulant cibler le marché des courtes durées professionnelles ou étudiantes. Il évite les contraintes du bail meublé classique (1 an, dépôt 2 mois) tout en restant dans le cadre légal de la loi 89-462. Sa mise en œuvre rigoureuse repose sur la vérification de l’éligibilité du locataire et le respect strict de la durée maximale.

Scrib🐮 génère le contrat type bail mobilité (Décret n°2019-1019), avec inventaire, état des lieux et notice d’information.

Créez votre bail mobilité avec Scrib🐮

Évitez la paperasse. Générez votre bail mobilité conforme au Décret n°2019-1019 en quelques minutes avec MmowW Scrib🐮. Pass à 22 000 ¥/mois pour un accès illimité aux 18 types de documents dans 7 pays. Démarrer l’aperçu gratuit →

Avertissement

Cet article fournit des informations juridiques, et non des conseils juridiques. MmowW Scrib🐮 est un service de préparation de documents exploité par un cabinet de Gyoseishoshi (行政書士) agréé au Japon. Nous ne sommes pas des avocats français, des notaires ni des experts-comptables.

Sources

• Loi 89-462 art. 25-12 et suivants — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310
• Décret n°2019-1019 (contrat type bail mobilité) — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000039155018
• Décret n°2015-981 (mobilier) — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031055118
• Action Logement — Visale — https://www.visale.fr/
• Service-public — Bail mobilité — https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35460