Encadrement des Loyers : Zones Tendues 2026

L’encadrement des loyers est un dispositif expérimental introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (loi n°2018-1021), prolongé jusqu’au 23 novembre 2026 par la loi 3DS de 2022, et étendu progressivement à plusieurs zones urbaines françaises. En 2026, ce dispositif s’applique à dix agglomérations et conditionne directement le loyer maximal qu’un bailleur peut exiger lors de la signature d’un bail. Voici son fonctionnement, son périmètre et ses obligations en 2026.

Distinction zone tendue / zone d’encadrement

Il faut distinguer deux notions souvent confondues :

• Zone tendue (Décret n°2013-392) — environ 1 150 communes en France, où le loyer entre deux locataires est plafonné à l’IRL (sauf travaux ou rénovation), où le préavis du locataire est réduit à 1 mois, et où la taxe sur les logements vacants s’applique.
• Zone d’encadrement des loyers — les communes qui, en plus d’être en zone tendue, ont expressément opté pour l’expérimentation de la loi ELAN. Dans ces zones, le loyer est plafonné à un loyer de référence majoré publié chaque année par la préfecture.

Toute zone d’encadrement est en zone tendue, mais l’inverse n’est pas vrai. Marseille, Toulouse ou Nantes sont en zone tendue mais pas en zone d’encadrement.

Périmètre 2026 — les dix zones d’encadrement

D’autres demandes sont en cours d’examen (Strasbourg, Annecy). Vérifiez la situation à jour sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314.

Comment le loyer est-il plafonné ?

Chaque année, le préfet publie un arrêté fixant trois valeurs par catégorie de logement (zone géographique, type de bail vide/meublé, nombre de pièces, époque de construction) :

• le loyer de référence (médiane du marché) ;
• le loyer de référence majoré (+20 %) — c’est le plafond légal ;
• le loyer de référence minoré (–30 %) — niveau plancher pour calculer les indemnités d’éviction.

À titre indicatif (Paris, arrêté préfectoral du 13 juin 2025 — applicable du 1er août 2025 au 31 juillet 2026), pour un bail nu de 2 pièces dans le 11e arrondissement (zone B, après 1971) :

• loyer de référence : 27,8 €/m² ;
• majoré : 33,4 €/m² ;
• minoré : 19,5 €/m².

Pour un appartement de 50 m², le loyer mensuel hors charges ne peut donc dépasser 1 670 €.

Le complément de loyer (art. 17 al. 7)

Le bailleur peut, en cas de caractéristiques exceptionnelles du bien, ajouter un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré. Mais cette possibilité est strictement encadrée :

Caractéristiques admises par la jurisprudence :

• terrasse de plus de 20 m² ;
• vue exceptionnelle (Tour Eiffel, jardin, panorama) ;
• très grande hauteur sous plafond (> 3,5 m) ;
• éléments architecturaux remarquables (cheminée d’époque, parquet ancien, moulures restaurées) ;
• rénovation récente de très haute qualité (équipements premium) ;
• piscine intérieure ou extérieure privative.

Caractéristiques REJETÉES :

• balcon ordinaire (< 4 m²) ;
• ascenseur ;
• digicode ;
• parking de surface dans une zone où le stationnement est facile ;
• climatisation classique ;
• cuisine équipée standard.

Le complément de loyer doit être précisément justifié dans le contrat. Le locataire dispose de 3 mois pour le contester devant la commission départementale de conciliation (CDC). Si la CDC échoue, le tribunal judiciaire est saisi.

Mentions obligatoires dans le bail

Sous l’art. 17 de la loi 89-462 et le Décret n°2015-587, le bail dans une zone d’encadrement doit mentionner :

Le défaut de l’une de ces mentions ne rend pas le bail nul, mais permet au locataire de demander une mise en conformité dans le mois — à défaut, il peut saisir la CDC ou demander la nullité de la clause de loyer (avec mise au niveau du loyer de référence majoré).

Sanctions du dépassement

Si le loyer pratiqué dépasse le loyer de référence majoré (sans complément justifié), le locataire peut :

1. Mettre en demeure le bailleur dans le mois suivant la signature ;
2. Saisir la CDC — recours gratuit, conciliation amiable ;
3. Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la réduction du loyer au plafond légal et le remboursement du trop-perçu sur 3 ans.

Le préfet peut également infliger une amende administrative :

• 5 000 € pour une personne physique ;
• 15 000 € pour une personne morale ;

en cas de manquement constaté (art. 25-1-1 loi 89-462).

Évolution annuelle

Chaque année, vers juin-juillet, l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) ou les observatoires locaux publient les médianes 2024-2025-2026. Le préfet en tire l’arrêté annuel. Les bailleurs doivent recalculer le loyer plafond pour chaque nouveau bail signé.

Cas particuliers

Bail meublé

Une majoration meublée spécifique est appliquée (typiquement +10 % sur le loyer nu), reflétant le coût d’investissement en mobilier.

Bail mobilité

Pas d’encadrement spécifique — le loyer est libre, mais ne doit pas être abusif au regard du marché local.

Colocation

Le plafond s’applique au loyer global, et non par locataire. Le bailleur d’une colocation à 4 personnes ne peut pas plafonner par tête.

Logements neufs

Pas de dérogation — les logements livrés neufs sont soumis au plafonnement dès la première location, à condition d’être en zone d’encadrement.

Que faire si je suis bailleur dans une zone d’encadrement ?

1. Consulter la grille préfectorale à jour (publiée chaque été) — en ligne sur le site préfectoral ou via https://www.demandedevaleurfonciere.fr/ ou https://www.openrent.fr/.
2. Vérifier la zone géographique précise du bien (les zones sont divisées en sous-secteurs, chacun ayant ses propres montants).
3. Identifier la catégorie du logement : type (vide/meublé), nombre de pièces, période de construction.
4. Calculer le plafond = loyer de référence majoré × surface habitable.
5. Mentionner les trois valeurs dans le bail.
6. Si complément de loyer : justifier précisément dans une clause dédiée, avec photos et descriptions.

Scrib🐮 intègre les barèmes 2026 des dix zones d’encadrement et calcule automatiquement le loyer plafond en fonction des caractéristiques renseignées.

En synthèse

L’encadrement des loyers est un dispositif strict, contraignant, et sanctionné. En 2026, dix agglomérations sont concernées, soit environ 22 % du parc locatif privé français. Avant de signer un bail dans l’une de ces zones, vérifiez la grille préfectorale — un dépassement peut coûter cher, en remboursement et en amende administrative.

Le dispositif sera réévalué fin 2026 pour décider de sa prolongation au-delà de l’expérimentation actuelle.

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Avertissement

Cet article fournit des informations juridiques, et non des conseils juridiques. MmowW Scrib🐮 est un service de préparation de documents exploité par un cabinet de Gyoseishoshi (行政書士) agréé au Japon. Nous ne sommes pas des avocats français, des notaires ni des experts-comptables.

Sources

• Loi 89-462 art. 17 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000044262478
• Loi n°2018-1021 (ELAN) — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000037639478
• Décret n°2023-981 (Pays Basque) — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000048146316
• Décret n°2024-330 (Grenoble) — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000049508816
• Service-public — Encadrement des loyers — https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314