DPE 2025/2028/2034 : Calendrier d’Interdiction Location

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite « Loi Climat et Résilience » a posé le principe d’une interdiction progressive de location des logements les plus énergivores en France métropolitaine. En 2026, le calendrier est désormais entré en vigueur pour les logements de classe G — et plus rien ne se discute : un bailleur qui ignore ce calendrier s’expose à des recours, à un gel de loyer, voire à une remise en cause juridique du bail. Voici l’état du droit en 2026 et les dates à retenir.

Le DPE — rappel

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Il est obligatoire à la signature de tout bail (et de toute vente) sous l’art. L.126-26 du Code de la construction et de l’habitation. Validité : 10 ans depuis la réforme de 2021 (certains DPE pré-2018 ont été frappés de caducité).

Depuis le 1er juillet 2021 (Décret n°2020-1610), la méthode de calcul est unifiée : la classe résulte de la combinaison de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre — la classe la plus mauvaise des deux indicateurs détermine la classe finale.

Le calendrier des interdictions

Depuis le 24 août 2022 — gel des loyers F/G

L’art. 17-2 de la loi 89-462 (introduit par la loi Climat) interdit, depuis le 24 août 2022, tout augmentation de loyer d’un logement classé F ou G. Cela inclut :

• l’indexation IRL annuelle ;
• la revalorisation lors d’un renouvellement de bail ;
• la majoration lors d’un changement de locataire (« relet »).

Sanction : la clause d’indexation est réputée non écrite ; le locataire peut demander remboursement des hausses indûment appliquées sur 3 ans.

Depuis le 1er janvier 2023 — seuil de consommation

Le Décret n°2021-19 a interdit, depuis le 1er janvier 2023, la mise en location d’un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale. Cela vise les logements de classe G les plus énergivores (sous-classe G+).

Depuis le 1er janvier 2025 — interdiction de la classe G

🔴 EN VIGUEUR EN 2026. Sous l’art. 6 al. 4 de la loi 89-462 (modifié par la loi Climat), depuis le 1er janvier 2025 :

• aucun nouveau bail ne peut être signé pour un logement classé G ;
• aucun renouvellement ne peut intervenir avec une classe G — le locataire reste en place mais le bail est gelé tant que les travaux ne sont pas réalisés ;
• les changements de locataire (« relet ») sont interdits.

Le bailleur d’un logement G doit donc :

• soit réaliser des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au moins la classe F (avec marges supérieures encore mieux) ;
• soit vendre le bien ;
• soit conserver le locataire en place sans renouvellement formel ni révision du loyer.

À partir du 1er janvier 2028 — interdiction de la classe F

L’art. 6 al. 4 prévoit l’extension à la classe F le 1er janvier 2028. Trois ans pour anticiper.

À partir du 1er janvier 2034 — interdiction de la classe E

L’extension à la classe E entrera en vigueur au 1er janvier 2034.

Outre-mer

Le Décret n°2023-796 prévoit un calendrier décalé pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte :

• 1er janvier 2028 : interdiction G ;
• 1er janvier 2031 : interdiction F.

Récapitulatif

Quel logement est concerné ?

Tous les logements à usage de résidence principale loués sous le régime de la loi 89-462 :

• bail nu (vide) ;
• bail meublé ;
• bail mobilité ;
• baux soumis à la loi de 1948 (régime spécial).

Sont exclus :

• les logements à usage de résidence secondaire ;
• les locations saisonnières (< 90 jours) ;
• les baux commerciaux et professionnels ;
• les baux ruraux.

Que signifie « interdiction de mise en location » ?

L’art. 6 al. 4 de la loi 89-462 dispose que le logement doit présenter une performance énergétique minimale pour être qualifié de « décent ». Si le bien est classé G en 2026, il n’est pas conforme aux critères de décence. Le locataire peut alors :

• mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux ;
• saisir la commission départementale de conciliation (CDC) — recours gratuit ;
• saisir le tribunal judiciaire pour obtenir, sous l’art. 20-1 de la loi 89-462, l’exécution des travaux ou une réduction de loyer ; voire résiliation du bail aux torts du bailleur.

⚠️ Attention : un bail signé entre un bailleur et un locataire qui ignoraient la classe G n’est pas nul automatiquement. Il devient simplement contestable par le locataire. Un bail conscient mais en violation expose le bailleur à des dommages et intérêts.

Que faire si je détiens un logement F ou G ?

Évaluer

Faire réaliser un nouveau DPE (validité 10 ans) si le précédent date d’avant juillet 2021. Le coût est de 100 à 250 €. Demander un audit énergétique si vous prévoyez la vente d’un F ou G — il est désormais obligatoire (art. 165 loi Climat 2021).

Anticiper les travaux

Pour passer de G à F : isolation des combles + remplacement de la chaudière + ventilation (≈ 20 000 à 40 000 €). Pour passer de F à E : isolation des murs + double vitrage (≈ 30 000 à 60 000 € supplémentaires).

Mobiliser les aides

• MaPrimeRénov’ (aide ANAH, plafonds selon revenus) ;
• MaPrimeRénov’ Sérénité (rénovation globale) ;
• éco-PTZ (prêt à 0 %, jusqu’à 30 000 €) ;
• TVA réduite à 5,5 % sur travaux de rénovation énergétique ;
• certificats d’économie d’énergie (CEE) ;
• aides locales (région, département, métropole).

Vendre ?

Si la rénovation n’est pas envisageable, la vente reste possible. L’audit énergétique est obligatoire (loi Climat art. 165). L’acquéreur saura que les travaux sont à sa charge — la décote moyenne à la vente est de 5 à 15 % par rapport à un bien équivalent classé D ou E (étude des notaires de France 2024).

Le bailleur peut-il négocier avec le locataire pour rester en G ?

Sous l’art. 4 de la loi 89-462, toute clause contraire aux dispositions de la loi (notamment art. 6 et 17-2) est réputée non écrite — c’est-à-dire automatiquement nulle, sans même qu’il soit besoin que le locataire le demande. Bailleur et locataire ne peuvent donc pas « contracter à part » une dérogation au gel des loyers ni à l’interdiction de location.

Le DPE collectif des copropriétés

Pour les copropriétés de plus de 200 lots, un DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2024. Il sera étendu en 2025 (50-200 lots) puis 2026 (< 50 lots). Le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel du logement, mais il fournit aux copropriétaires une cartographie utile pour planifier les travaux à l’échelle de l’immeuble.

En synthèse

Le calendrier d’interdiction des passoires thermiques structure désormais le marché locatif français. En 2026, la classe G est déjà bannie ; en 2028 ce sera la classe F ; en 2034 la classe E. Les bailleurs disposent d’un temps limité pour agir : audit, plan de travaux, mobilisation des aides, et — en dernier recours — vente ou gel du loyer.

Scrib🐮 intègre les indicateurs DPE dans son questionnaire de bail : si vous renseignez une classe F ou G, le contrat affiche les avertissements appropriés et les clauses de gel de loyer (art. 17-2).

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Avertissement

Cet article fournit des informations juridiques, et non des conseils juridiques. MmowW Scrib🐮 est un service de préparation de documents exploité par un cabinet de Gyoseishoshi (行政書士) agréé au Japon. Nous ne sommes pas des avocats français, des notaires ni des experts-comptables.

Sources

• Loi n°2021-1104 (Climat et Résilience) — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924
• Loi 89-462 art. 6 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977116/
• Loi 89-462 art. 17-2 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000044262490
• Décret n°2023-796 (Outre-mer) — https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2023/8/18/TREL2224229D/jo/texte
• Service-public — DPE actualité — https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14608
• Ministère de la Transition écologique — DPE — https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostic-performance-energetique-dpe