イギリス賃借人権利法（RRA）2025：日本人大家が知るべき5つの変化

2025年に成立予定の Renters’ Rights Act（RRA） は、イギリス（イングランド）の賃貸住宅市場における1988年Housing Act以来の最大の改革です。日本人投資家がロンドン・マンチェスター・バーミンガム等のBuy-to-Letで不動産を保有している場合、必ず影響を受けます。本記事では、行政書士視点でRRAの5つの主要変化を整理します。

1. RRA 2025の背景

制定経緯

• 2019年：Conservative政権が「Section 21撤廃」公約
• 2023年：Renters Reform Bill提出
• 2024年7月：労働党政権成立後、Renters’ Rights Bill再提出
• 2024年11月：House of Commons可決
• 2025年：House of Lords審議完了→Royal Assent予定

適用範囲

• イングランド地域の住宅賃貸（Assured Shorthold Tenancy / AST）
• スコットランド・ウェールズ・北アイルランドは別法律

2. 変化① Section 21撤廃（No-Fault Eviction廃止）

現行制度（Housing Act 1988 s.21）

大家は理由なし（No-Fault）で、最低2ヶ月の通知期間で賃借人を退去させることが可能。

RRA後

Section 21完全撤廃。退去理由を明示しなければならない（Housing Act 1988 s.8の事由限定方式に統一）。

8の主な事由

• 家賃滞納（s.8 Ground 8: 連続2ヶ月以上滞納）
• 物件売却（s.8 Ground新設）
• 大家自身・家族の居住（Ground 1新版）
• 重大な物件損傷
• 反社会的行為（Anti-Social Behaviour）

日本人大家への影響

「市場が下がったから売却したい」「他のテナントに変えたい」だけでは退去させられない。長期的な賃借人確保が前提となるBuy-to-Let戦略へ転換要。

3. 変化② 全AST→Periodic Tenancy（自動更新型）に統一

現行制度

• Fixed-Term AST（6ヶ月・12ヶ月固定期間）が一般的
• 期間終了後はPeriodic（月次自動更新）に切替

RRA後

Fixed-Term AST廃止。全てのASTがPeriodic Tenancyに自動的に変換。

賃借人の解約権

• Periodic Tenancyのため、賃借人は2ヶ月通知でいつでも退去可能
• 大家側からの退去には正当事由（Ground）必要

日本人大家への影響

短期賃貸戦略（学生向け9ヶ月Fixed-Term等）が運用変更必要。家具付き短期賃貸（Holiday Let）は別制度（HMO法等）対象。

4. 変化③ 家賃値上げ制限（年1回・市場相場まで）

現行制度

• 契約条項により、頻度・幅とも自由
• Section 13 Notice（市場連動値上げ）も可能

RRA後

• 家賃値上げ：年1回まで
• 値上げ前提：Section 13 Notice + 2ヶ月通知
• 値上げ額：「市場相場（market rent）」を超えてはならない
• 賃借人は First-tier Tribunalに異議申立可能（Tribunal Procedure (First-tier Tribunal) Rules）

Tribunal判断

First-tier Tribunalが「市場相場超過」と判断すると、値上げは無効化＋元の家賃に戻る。

日本人大家への影響

• 契約初年度の家賃設定が極めて重要（後から大幅値上げ困難）
• 物価高騰時の追従性低下
• マーケット相場の継続的把握必要（Rightmove・Zoopla等のデータ参照）

5. 変化④ Decent Homes Standard義務化（民間賃貸住宅へ拡大）

現行制度

• 公共住宅（Social Housing）にのみ適用
• 民間賃貸（PRS）は最低限の安全規制（Housing Act 2004等）のみ

RRA後

Decent Homes Standard が民間賃貸（PRS: Private Rented Sector）にも適用

4要件

1. HHSRS（Housing Health and Safety Rating System）Category 1 hazardなし
2. 適切な状態の建具・キッチン・バスルーム
3. 適切な暖房（中央暖房等）
4. 適切な断熱

Awaab’s Law準用

カビ・湿気の苦情に対し、大家は所定期間内に対応必須（2020年マンチェスターのAwaab Ishak死亡事件を受けた制度）。

日本人大家への影響

• 物件購入時のサーベイ（Building Survey）の重要性増大
• リノベーション費用の予算組み込み
• 長期保有戦略でのCapEx計画

6. 変化⑤ Property Portal登録義務（PRS Database）

現行制度

• Selective Licensing制度（一部地区のみ・Council単位）
• HMO Licensing（5名以上同居）

RRA後

全PRS物件のDatabase（Property Portal）登録義務

• 大家氏名・連絡先
• 物件詳細（住所・寝室数・賃料等）
• ガス安全・電気安全証明
• EPC（Energy Performance Certificate）

Ombudsman加入義務

全PRS大家は Housing Ombudsman Service または同等機関への加入義務。テナント苦情処理の第三者機関。

違反ペナルティ

• 未登録：最大£7,000
• 故意違反：最大£40,000＋賃料返還命令

日本人大家への影響

• Property Portal登録の英文情報整備
• Council Tax・Council Licensing費用の追加コスト
• 専門業者（Letting Agent / Property Manager）依存度増加

7. 行政書士視点：日本人大家の対応戦略

戦略① 既存契約の見直し

RRA施行（おそらく2025年後半）と同時に、既存全Fixed-Term ASTがPeriodic Tenancyへ自動移行。Letting Agentに状況確認＋必要書類整備依頼。

戦略② 物件状態の事前点検

Decent Homes Standard適合のため、Building Survey実施＋必要修繕の計画化。RRA施行前に着手することで、テナント在中での工事リスク低減。

戦略③ Letting Agent選定の重要性

日本居住者にとって、UK現地のLetting Agentは生命線。RRA対応経験のある業者選定基準：

• ARLA Propertymark認証
• Property Ombudsman加入
• RRA対応マニュアル整備
• 日本語対応（あれば）

戦略④ 税務との整合性

• Non-Resident Landlord Scheme（NRLS）：日本居住の大家は申請推奨
• 日英租税条約（1969・2014年改訂）による源泉税減免
• Capital Gains Tax（CGT）は2015年4月以降、外国大家にも課税（Rebasing optionあり）

戦略⑤ ポートフォリオ全体の再評価

家賃値上げ制限・退去制限により、低利回り物件の保有メリット低下。Yield 6%以上の物件へのリバランス検討。

8. RRA以外の関連法改正

EPC（Energy Performance Certificate）規制強化

• 現行：EPC E以上で賃貸可能
• 2028年：EPC C以上必須予定（PRS物件）

Levelling Up and Regeneration Act 2023

地方分権推進。Council Tax Premiumの強化等。

Building Safety Act 2022

高層建物（11m超）の安全基準強化。タワーマンション保有者に直接影響。

9. よくある質問

Q1. RRA施行後、既存契約は無効になる？ A. 無効ではない。Fixed-Term ASTは自動的にPeriodic Tenancyに変換。退去理由制限は新ルールが即適用。

Q2. 自己使用したい場合は退去させられる？ A. Ground 1（大家・家族居住）で可能。ただし最低12ヶ月の事前通知必要。

Q3. 物件売却したい場合は？ A. Ground新設により可能。条件：賃借人入居から12ヶ月以上経過、最低4ヶ月通知、12ヶ月内に再賃貸禁止。

Q4. 短期賃貸（Airbnb等）はどうなる？ A. RRAは長期住宅賃貸（AST）対象。Holiday Letは別法律（Furnished Holiday Lettings）。ただしロンドン90日制限等、別途規制あり。

Q5. ScotlandやWalesは？ A. RRAはイングランド限定。Scotlandは2017年施行のPrivate Housing (Tenancies) Actで類似制度。Walesは2022年施行のRenting Homes (Wales) Act。

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出典

• Renters’ Rights Bill: https://bills.parliament.uk/bills/3764
• Housing Act 1988: https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/contents
• Decent Homes Standard: https://www.gov.uk/government/publications/a-decent-home-definition-and-guidance
• HHSRS Guidance: https://www.gov.uk/government/publications/housing-health-and-safety-rating-system-guidance-for-landlords-and-property-related-professionals
• Non-Resident Landlord Scheme: https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad/rent